Placement immobilier: les conseils âge par âge

Il est aujourd’hui possible de s’endetter sur vingt ans à 1,51%! Dans ces conditions exceptionnelles, plus que jamais, les Français affectionnent l’immobilier: à la fin mars, les volumes de transactions sur un an sont ainsi en hausse de 17,2% par rapport à l’année précédente.

La pierre, les Français aiment tellement ça qu’ils en ont souvent… trop, et qu’ils oublient ses mauvais côtés. Eh oui, comme les autres placements, il peut dévisser, et plus encore que les autres placements, il est soumis à l’impôt. "Il faut prendre les biens immobiliers comme une classe d’actifs classique: en avoir, c’est bien, en avoir trop, c’est mauvais", met en garde Christophe Chaillet, responsable de l’ingénierie patrimoniale chez HSBC France. Age par âge, Challenges vous donne le bon dosage.

A 30 ANS, ON ACHÈTE

"Le seul moyen d’avoir un patrimoine conséquent à terme, c’est l’immobilier, car c’est le seul qui permet de faire jouer l’effet de levier", avertit Christophe Chaillet. Le crédit permet d’acheter avec très peu d’apport. "Aujourd’hui, il suffit d’avoir de quoi payer les frais de notaire et les banques financent jusqu’à 100% de l’opération", confirme Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com.

Ce n’est pas une raison pour se lancer bille en tête, car certaines copropriétés font face à de lourds travaux. Avoir trop d’immobilier, à 30 ans, cela signifie racler tous les fonds de tiroirs pour un apport et s’endetter au maximum de ses capacités, même pour une résidence principale. "Il est important de conserver une poche de liquidités", met en garde Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com. A défaut, ceux qui n’ont plus de liquidités doivent se garder une petite capacité d’endettement, pour pouvoir emprunter en cas de travaux lourds.

Si la résidence principale est trop chère, il faut investir dans du locatif. "C’est même parfois plus rationnel, affirme Christophe Chaillet. Car le poids des travaux allège la fiscalité, ce qui n’est pas le cas pour les propriétaires occupants. Et si on revend pour acheter sa résidence principale, il n’y a pas d’imposition sur la plus-value", rappelle-t-il.

A 40 ANS, ON RENFORCE

C’est le moment de saturer, ou presque, sa capacité d’endettement. Il est toujours possible de regagner des marges de manoeuvre en renégociant son prêt. Avec un petit budget, l’achat de SCPI (sociétés collectives de placements immobiliers) à crédit est accessible dès 70.000 euros d’emprunt. "Attention, même si on peut se créer un patrimoine immobilier ex nihilo, il faut être très vigilant, met en garde Pascale Pellarin, responsable de l’ingénierie patrimoniale à la Banque Palatine. Si le locataire fait défaut, s’il y a un retournement de conjoncture, on peut en effet se retrouver en grande difficulté. Il faut donc être très sélectif et faire attention au poids de la contrainte locative." L’idéal est de pouvoir assumer cet emprunt avec ou sans locataire. Pour éviter les désagréments, les SCPI gèrent à la place des investisseurs. Mais elles entraînent les mêmes frais d’achat, la même fiscalité qu’un studio et sont parfois plus complexes à liquider.

A éviter: utiliser sa capacité d’endettement pour une résidence secondaire avant d’acheter sa résidence principale ou un bien locatif. Elle coûte souvent beaucoup plus cher en entretien et ne rapporte presque rien. Même les locations saisonnières couvriront péniblement les frais d’entretien.

A 50 ANS, ON DÉFISCALISE

A cet âge, les revenus sont installés, les enfants sont partis, et les impôts grimpent en flèche. Avoir trop d’immobilier, c’est crouler sous le poids de la fiscalité! Pour peu qu’on ait déjà des biens locatifs, ils seront taxés, en plus des impôts locaux, à la tranche marginale d’imposition et à 15,5% de prélèvements sociaux. "Si l’on y ajoute l’ISF, la fiscalité de l’immobilier peut devenir confiscatoire! alerte Pascale Pellarin.

Il faut donc envisager des solutions faiblement fiscalisées. "Plutôt que d’opter pour un investissement en loi Pinel, qui entre dans le plafonnement des niches fiscales, il vaut mieux se tourner vers la location meublée", conseille Christophe Chaillet. Celle-ci offre la possibilité de déduire de ses revenus locatifs tous les frais (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, travaux…), mais aussi d’amortir le bien, en général à hauteur de 70% de son prix (seul le bâti s’amortit, pas le terrain). Sur quarante ans, l’amortissement peut ainsi atteindre 3.500 euros par an pour un bien à 200.000 euros.

Autre solution pour ne pas faire flamber ses revenus locatifs, et donc ses impôts: loger des SCPI dans un contrat d’assurance-vie. Les revenus restent enfermés dans le contrat et ne sont pas distribués. Et quand le contrat atteint ses huit ans, les rachats effectués ne supportent que les prélèvements sociaux. Au-delà de 4.600 euros d’intérêts par an, la fiscalité est de 7,5%. Rien à voir, donc, avec les 41% ou 30% de la plupart des contribuables bailleurs.

A 60 ANS, ON ALLÈGE

"L’immobilier, les épargnants en ont toujours trop au moment où ils meurent!" ironise Jonathan Dhiver. En effet, les immeubles subissent de plein fouet les droits de succession, alors que dans le même temps, les liquidités transmises par l’assurance-vie sont exonérées à hauteur de 152.500 euros par bénéficiaire. Il faut donc commencer à liquider petit à petit son immobilier au profit de l’assurance-vie. "Cette stratégie est particulièrement recommandée à ceux qui n’ont pas d’enfants, car hors assurance-vie, leur patrimoine sera lourdement taxé à la succession", prévient Christophe Chaillet. Les autres doivent prévoir, en plus de l’immobilier, de céder des liquidités pour payer les droits. Et avoir plusieurs petits biens, plutôt qu’un gros impossible à diviser