Encadrement des loyers par le president de la FNAIM

Jean François Buet Président de la FNAIM Fédération Nationale de l’Immobilier

La loi Alur (loi pour l'Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové) va renforcer l'encadrement des loyers dans les « zones tendues » de plus de 50 000 habitants. 4,6 millions de locations soit près de 70 % des locations privées verront leur loyer encadré.

Depuis 1997, les loyers des nouvelles locations étaient fixés librement. Dans certaines villes, depuis le 1er août 2012, les loyers à la relocation sont encadrés. Et un second décret du 1er août 2013 a déjà prolongé cet encadrement pour la relocation de certains logements.

La loi Alur qui sera prochainement promulguée, vise à limiter les augmentations de loyer.

Le principe de l'encadrement des loyers

Dans certaines zones dites "zones tendues", l'encadrement des loyers s'appliquera aux locations nues ou meublées à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et habitation principale. Le montant des loyers s'établira entre un maximum et un minimum définis par arrêté préfectoral selon chaque catégorie de logement. Le bailleur pourra demander en plus un complément de loyer lorsque son logement présente des caractéristiques exceptionnelles. Chaque locataire connaîtra au moment de la signature du bail le loyer de référence et le loyer majoré fixés par arrêté préfectoral ainsi que celui payé par le précédent locataire. Le locataire pourra demander un ajustement de loyer à la baisse si son loyer est supérieur au loyer maximum fixé par l'arrêté préfectoral.

Les parkings, les résidences secondaires et les locations saisonnières ne sont pas concernés.

Les zones "tendues"

Les zones tendues sont celles de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. Elles seront fixées par un décret à paraître.

Le Préfet de votre département fixera chaque année par arrêté un loyer dit "loyer de référence" par catégorie de logement et secteur géographique: chaque loyer de référence sera égal au loyer médian calculé par rapport aux loyers constatés par un observatoire local.

C'est à partir de ce loyer de référence que seront précisées les variations possibles : 20% de plus au maximum pour les loyers de référence majorés et au moins 30% de moins pour les loyers minorés.
A la conclusion du bail, le loyer sera plafonné au montant du loyer de référence majoré.

Au moment du renouvellement du bail, les parties pourront renégocier le loyer à la hausse ou à la baisse à la condition de s'y prendre à temps.

A partir des Observatoires locaux des loyers, les Préfets publieront par arrêtés les loyers de référence consultables par tous sur Internet. Ce dispositif donnera accès aux loyers pratiqués quartier par quartier et par type de logement sur une zone donnée.

Le propriétaire devra se conformer aux loyers fixés par les Préfets.

Hors zones "tendues", la fixation du loyer reste libre. Au moment du renouvellement du bail, une augmentation restera possible si celui-ci est manifestement sous-évalué.

Comment sera établi le loyer de référence?

Le ministère de l'Egalité des Territoires et du Logement va agréer des Observatoires locaux des loyers qui recueilleront les données fournies par les professionnels de l'immobilier directement ou par un tiers comme la FNAIM (Fédération Nationale de l'Immobilier). Ces Observatoires locaux permettront aux Préfets des départements d'établir les loyers de référence de la zone concernée. Ces observatoires devraient être opérationnels courant 2014 selon le ministère.

Ajuster le loyer avec la loi Alur

Pour les baux en cours, dans tous les cas, les loyers restent révisables chaque année suivant la variation de l'IRL, si une clause dans le contrat de location a prévu cette révision. Mais attention à ne pas oublier votre révision tous les ans car passé le délai d'une année, la loi ALUR ne permettra plus de le faire !

Egalement, en cas de travaux d'amélioration du logement que le propriétaire fera exécuter, il sera toujours possible de négocier avec le locataire une majoration de loyer dans le contrat de location (ou par un avenant)

En France, en 2013, les loyers ont baissé de - 0,3%; en province, de - 0,6%.
Source : FNAIM, janvier 2014. 
La base de données locations de la FNAIM s'enrichie annuellement en moyenne d'environ 67.000 références pour compter au total plus de 938.192 références depuis 2000. Celles-ci concernent des baux portant sur des logements privés (appartements et maisons) et sont collectées sur l'ensemble du territoire (Corse et DOM inclus). Elle permet la production des indices réguliers et fiables sur l'évolution du loyer en France selon la localisation (Régions, départements, villes.) et la nature des biens (appartements et maisons).