2012 -2013: EVOLUTION DU MARCHE IMMOBILIER AJACCIEN

ARTICLE DU JOURNAL CORSICA

Par Elisabeth MILELLIRI
Jusque là, ça va...

Quand le bâtiment va, tout va. Air connu. En termes de construction de logements, la situation est bonne. Et, du moins en ce qui concerne 2011, les ventes de logements neufs ont enregistré une jolie progression. Toute la question est de savoir s'il s'agit là d'un bon signe. Ou si on assiste à un chant du cygne.

A en juger par les chiffres, la construction de logements en Corse connaît depuis deux ans une période d'embellie et ce tout particulièrement lors des derniers trimestres. Pour 2011, après une année 2010 jugée «  très favorable  » et ce d'autant plus qu'elle faisait suite «  à une année 2009 en forte baisse  », l'Insee pose le constat d'une activité «  soutenue  » dans la construction neuve, et ce plus particulièrement dans le secteur du logement qui, en termes de surfaces autorisées à la construction, concentrait 78 % des surfaces autorisées à la construction contre 74 % un an auparavant. Sur l'ensemble de la région, après un net repli en 2009, la construction neuve de logements ordinaires progressait pour la deuxième année consécutive en 2011, se rapprochant du niveau élevé de 2008, avec notamment 5 950 permis de construire, soit 3 % de plus qu'en 2010. Effet du dynamisme du logement individuel groupé, en augmentation à la fois pour le nombre permis (1 290, soit + 36 %) et pour les surfaces (116 900 m², soit + 36 %). Avec 1 680 logements autorisés, l'habitat individuel pur se maintenait au niveau de 2010. En revanche, l'habitat collectif enregistrait une baisse tant (- 6 %) en termes de permis que de surfaces (- 7 %) et ne représentait plus que 50 % de la construction des logements ordinaires en 2011 contre 55 % en 2010. De plus, après une année 2010 record, la construction de logements en résidence (résidences pour personnes âgées, pour étudiants, pour touristes...) subissait un net fléchissement (180 logements contre 780 en 2010). Sur l'ensemble de l'année 2011, la construction nouvelle (bâtiments totalement nouveaux), qui représente 92 % des logements, a progressé de 3 %. À l'inverse, la construction s'appuyant sur une partie existante (8 % des logements) a reculé de 3 %. Cette vue d'ensemble était cela dit à nuancer, en raison des disparités notables constatées entre nord et sud. Ainsi la Haute-Corse enregistrait sa troisième année consécutive de progression : 3 030 logements ordinaires autorisés soit une progression de 6 % par rapport à 2010 et une hausse des permis de construire accordés, tant pour les logements collectifs (+ 7 %) que pour les logements individuels purs (+ 10 %). Seule ombre au tableau, la diminution de 5 % constatée sur les logements individuels groupés. Par ailleurs, la construction sur bâtiment existant, regroupant 7 % des logements du département, augmentait de 25 % et celle de bâtiments totalement nouveaux progressait de 5 %. En ce qui concerne la Corse-du-Sud, la construction de logements ordinaires demeurait stable avec 2 920 autorisations. Mais on y notait une baisse sur les logements collectifs (- 19 %) et les maisons individuelles (- 8 %), tandis que les logements individuels groupés connaissaient un bond de 82 %. Quant à la construction sur bâtiment existant, qui représente 9 % des logements ordinaires dans le département, elle chutait de 17 % tandis que la construction nouvelle augmentait de 2 %. Mais c'est surtout lors des derniers mois écoulés que la construction de logements a pratiquement décollé sur la région, notamment en ce qui concerne les chantiers : près de 6 000 nouveaux logements sur les 3 derniers trimestres. Un niveau de construction qui, faisait récemment observer Guillaume Guidoni, responsable de l'observatoire Corse Economie (cf. Corsica d'août 2012) «  n'avait jamais été observé dans l'île, même durant les années 2006 et 2007, pourtant déjà très fastes  ». Idem pour les permis de construire délivrés. Un graphique permet du reste de mesurer la poussée - fébrile ? - des mises en chantier mais aussi des autorisations. Donc, pour ce qui est de construire, ça construit. Reste à voir, toutefois, si les ventes sont en mesure de suivre avec autant de vigueur. Surtout dans un contexte qui pour l'heure incite à la circonspection, du fait de la disparition du dispositif Scellier, du prêt à taux zéro «  plus  » (PTZ+) pour les logements anciens et de la réduction de celui-ci dans le neuf. Certes, la ministre du logement, Cécile Duflot, se veut rassurante quant aux nouvelles mesures qui devraient être mises en place en 2013. Mais sait-on jamais ? En 2011, l'Insee fait état de 2 100 logements neufs vendus en Corse, soit une hausse de 33 % par rapport à une année 2010 en net repli de ce point de vue. Ce qui plaçait la Corse en 12e position parmi les régions métropolitaines pour le nombre de logements vendus, les ventes delogements individuels restant stables alors que celles des logements collectifs progressaient de 37 % et représentaient 93 % du marché insulaire. Du côté des prix, après une hausse marquée en 2010, les prix étaient en légère baisse dans le collectif (3 168 € au m², soit - 1 %). Ceci étant, l'offre en logements neufs s'avérait supérieure au volume de ventes puisque lors de cette année 2 430 logements (69 % de plus qu'en 2010 !) avaient été mis en vente en Corse et que le stock de logements disponibles en fin d'année était largement supérieur à celui constaté en 2010 : 1 400 logements contre 970. Il est encore trop tôt pour faire un véritable bilan de cette année 2012. Mais on peut d'ores et déjà s'interroger sur l'équilibre entre l'offre et, non pas le besoin, mais la demande. Pour l'heure, s'il y a effectivement un repli de la demande, il concerne essentiellement le secteur de l'ancien, où les transactions immobilières ont chuté de 40 à 50 % lors de ces derniers mois. Un phénomène somme toute aisément explicable, souligne Yves Menassé, responsable de l'agence Max'immobilier à Ajaccio. «  Il tient, bien entendu à un contexte de crise, aux incertitudes liées à la suppression du dispositif Scellier et du PTZ+, mais aussi au dynamisme qu'a connu et que connaît encore la construction de logements neufs. Dès lors que l'offre augmente, en toute logique la demande ne peut qu'être appelée à baisser.  » Quant à dire si cette tonicité du neuf ne risque pas de s'avérer rapidement pléthorique... Guillaume Guidoni, qui n'hésite pas à parler de «  frénésie  » n'a pas caché une certaine inquiétude quant au fait que la demande puisse être en capacité d'absorber l'offre dans les mois à venir. «  Il est vrai, reconnaît pour sa part, Yves Menassé, que si la baisse des transactions affecte considérablement plus l'ancien que le neuf, on note malgré tout pour ce dernier un certain fléchissement sur les volumes. Cela dit, il faut me semble-t-il, attendre la fin de l'année afin d'avoir une vision plus claire. En revanche, ce qui me paraît évident, c'est que si les programmes immobiliers ne sont pas soutenus par des dispositifs de défiscalisation aussi ou plus performants que le Scellier, nous serons confrontés à une carence locative dans les deux ou trois ans à venir  ».

Elisabeth Milleliri