Immobilier : où investir à Ajaccio ?

"Le marché se porte mieux", affirme Yves Menassé, gérant de Max Immobilier à Ajaccio. Comme partout, le repli des taux et des prix fait réagir les acquéreurs, lesquels estiment que c'est le moment d'acheter. "On a des investisseurs, des primo ou secundo-accédants en résidence principale et des acquéreurs en résidence secondaire", explique Ange Cristiani, gérant de Kalliste Immobilier. 

De fait, "si les prix étaient en baisse l'an dernier, aujourd'hui, ils se stabilisent", remarque Yves Menassé. Dans les quartiers qui suscitent le plus d'intérêt, les tarifs ont cependant tendance à augmenter. Quoi qu'il en soit, dans l'ensemble de la ville, ils oscillent entre 2 300 et 4 600 €/m2 dans l'ancien. Dans le neuf, ils varient de 3 500 à 5 000 €/m2 , voire davantage pour du haut standing avec terrasse et vue sur la mer.

Une demande forte pour le centre historique et les Sanguinaires

Sans surprise, le centre-ville est toujours prisé. Le prix médian des appartements s'établit à environ 3 500 €/m2 . Longeant la mer, le cours Napoléon est une belle adresse qui se négocie couramment entre 3 500 et 4 000 €/m2 , et les dépassent selon le niveau des prestations. Un appartement de 82 mètres carrés, au quatrième étage sans ascenseur, a été cédé 340 000 euros, soit 4 100 €/m2.

Autour de la place du Diamant et du cours Albert-1er , à l'entrée de la route des Sanguinaires, les belles résidences sont encore plus convoitées. Les biens s'y échangent entre 4 000 et 4 500 €/m2 . Un appartement de 100 mètres carrés s'est récemment vendu à 420 000 euros. Mais un autre de 50 mètres carrés, directement face à la mer (sans construction devant), a été acquis pour 295 000 euros, soit 5 900 €/m2 . Dans le neuf, les meilleurs emplacements se rapprochent aussi des 6 000 €/m2 .

Comme ce deux-pièces, quartier Albert-1er , de 45 mètres carrés avec 24 mètres carrés de terrasse, parti à 266 000 euros. D'autres programmes sont proposés dont un, au début de la route des Sanguinaires, avec vue sur la mer, de 195 000 euros (F2) à 900 000 euros (F5).

La Rocade pour le neuf

Plus à l'est, en périphérie du coeur historique, les prix de l'ancien tombent à moins de 3 000 €/m2 . Dans un immeuble d'une vingtaine d'années, un F2 de 52 mètres carrés, en état correct, a été vendu dernièrement 148 000 euros, soit 2 850 €/m2 . Un prix qui peut chuter à 2 300 €/m2 pour des biens en mauvais état. D'autant que dans le secteur, de nombreux programmes se construisent, notamment à la Rocade. "Cet aménagement a pour effet de déplacer le centre-ville vers ce quartier et de provoquer une vive demande", observe Ange Cristiani. En particulier des primo-accédants et des investisseurs qui y trouvent des prix très accessibles. Entre la Rocade et l'avenue du Docteur-Noël-Franchini, une opération propose, par exemple, ses F3 de 66 mètres carrés à partir de 182 000 euros.

Nos conseils aux investisseurs

A Ajaccio, les investisseurs sont très présents. Ils achètent peu dans l'ancien, qui n'est souvent pas conforme aux attentes des locataires. Ils préfèrent donc cibler le neuf, d'autant que le dispositif Pinel permet d'engranger une réduction d'impôt de 12, 18 ou 21 % selon la durée d'engagement (six, neuf ou douze ans). 

L'intérêt de la ville tient aussi à sa zone géographique (zone A) qui permet à l'investisseur de tabler sur un loyer plafond de 12,50 €/m2 . Ce qui laisse espérer des rentabilités correctes. "Le nombre de programmes neufs construits ne crée pas de saturation du marché, la demande locative reste forte", note Ange Cristiani, gérant de Kalliste Immobilier. Les prétendants portent, par exemple, leur attention sur la route des Sanguinaires lorsqu'ils envisagent d'acheter pour louer dans un premier temps, puis pour occuper le bien à la retraite. 

Mais là, compte tenu des prix, les rendements sont très faibles, de l'ordre de 2,4 à 3 % en location classique. La location meublée aux touristes offre de meilleures perspectives mais les coûts de gestion sont élevés. 

Lorsqu'on cherche une bonne rentabilité, il faut viser la Rocade. Un studio de 28 mètres carrés acquis dans le cadre du Pinel à 103 000 euros peut se louer 420 euros (plafond imposé) et offrir un rendement de 4,9 % brut (hors avantage fiscal). Autre exemple, pour un F2 de 46 mètres carrés à 142 000 euros (3 090 €/m2 ), la rentabilité passe à 5,3 % avec un loyer plafond à 638 euros.

SOURCE : L'Express
Article du 27/10/2016