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Immobilier : Pourquoi il faut investir dans les murs des petits commerces plutôt que dans le résidentiel

Publié Le vendredi 23 mai 2014

Encadrement des loyers, fin du Scellier, augmentation des prélèvements sur les plus-values… Les propriétaires immobiliers crient au ras-le-bol fiscal. D'autant que le rendement des investissements locatifs dans le résidentiel est en chute libre. Difficile d'obtenir mieux que du 3% par an.

Depuis 2000, les prix des logements ont explosé de plus de 120% selon les données de l'Insee. Dans le même temps, les prix des loyers des résidences principales (à ne pas confondre avec l'indice de référence des loyers) progressaient de seulement 34%. Heureusement, pour les amoureux de la pierre, il reste encore des solutions : l'une des meilleures est d'investir dans les murs de boutique.

Privilégier les bons centres villes

"Avant, il s'agissait surtout d'un marché destiné aux professionnels et aux petits commerçants. Mais aujourd'hui, de plus en plus de particuliers s'intéressent aux locaux commerciaux", assure Olivier Boussard, directeur général délégué de Crédit Foncier Immobilier. Ce type de placement a effectivement fait les beaux jours des pionniers du secteur, avec des rendements dépassant les 10-12%.

L'arrivée de nombreux investisseurs a cependant eu tendance à faire monter les prix à l'achat, et à effriter les rendements. En outre, la crise a touché de plein fouet les commerçants. La vacance commerciale, c'est-à-dire la part des locaux non exploités, a augmenté dans les centres villes des petites communes entre 2001 et 2012, passant de 6,3 à 8,6% selon une étude de Procos, la fédération du commerce spécialisé. Dans les communes de taille moyenne, le centre-ville résiste mieux (7% de vacance l'an dernier). C'est encore plus net dans les grandes agglomérations encore mieux (5,4%).

Miser sur l'emplacement et le passage piéton

Malgré cela, acheter des murs de boutique reste l'un des placements les plus performants actuellement, avec un rendement allant de 5 à 10%.  Il est donc encore possible de dénicher une bonne affaire si on sait se montrer sélectif. "Ce qui crée la valeur, c'est avant tout l'emplacement et le passage piéton", confie Philippe Maître, président de la commission FNAIM Commerces.

Même si certaines activités nécessitent plus de passage que d'autres. Ce n'est pas la même chose d'investir dans une boutique de vêtements, nécessitant un afflux permanent, que dans une boulangerie ou un buraliste. "Il faut aussi miser sur les quartiers en devenir", explique Pierre Mallet, administrateur de l'UNPI.

Les quartiers sont délimités en plusieurs zones. Depuis la crise, les emplacements dits premium sont particulièrement prisés. Ces locaux sont moins rentables mais ils sont plus sûrs. "Parfois, les rendements trop élevés cachent de mauvaises surprises", prévient Matthieu Charpentier, gérant fondateur de Coysevox, agence spécialisée dans les murs commerciaux.

Fixer un loyer au prix du marché

Un loyer au prix du marché est une sécurité. Il doit correspondre à entre 5 à 10% du chiffre d'affaires du commerce. Cependant, cela peut varier de manière importante en fonction de la marge des commerçants. On peut exiger plus d'un opticien que d'un boulanger par exemple. Avant de se lancer, le particulier a par ailleurs tout intérêt à s'entourer d'un avocat ou d'un administrateur de bien pour rédiger les baux commerciaux, beaucoup plus libres que les baux résidentiels. Vous pouvez notamment demander à votre locataire de payer la taxe foncière, les travaux, les charges ou un droit d'entrée.

Autre astuce, si le bail dépasse 9 ans, on a la possibilité de déplafonner plus facilement le loyer. Traduction, vous pourrez augmenter le loyer au niveau du marché, pour peu que vous justifiez une hausse de la valeur locative du bien (notamment si le quartier a changé, qu'il y a de nouveaux transports en commun, etc.). Si le bail est inférieur ou égal à 9 ans, la revalorisation des loyers est normalement plafonnée. Attention cependant, les recours en justice sur cette question ne sont pas rares.

Une autre option : les SCPI

Les SCPI spécialisées dans les murs de magasins sont une alternative moins risquée qui connait un succès grandissant. Alors que la collecte nette des SCPI résidentielles n'était que de 9,9 millions d'euros au premier semestre (pour une capitalisation totale de 3,5 milliards d'euros), celle des SCPI de ce type a atteint 191 millions d'euros (pour une capitalisation de 4 milliards d'euros). Et elles affichaient en 2012 un rendement moyen de 5,23%, selon l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF).

Attention cependant aux frais de souscription à l'entrée (8 à 10% du capital) et aux frais de gestion (8 à 10% des loyers perçus). "L'investisseur doit se renseigner sur la gestion des SCPI, notamment en matière de provisions pour travaux, et sur la performance à long terme", indique Arnaud Dewachter, directeur général de l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim).

Pendant longtemps, on a reproché aux SCPI leur manque de liquidité, c'est-à-dire la difficulté de vendre ses parts le moment venu et de trouver un acheteur, le marché étant trop petit. Avec la progression du nombre d'investisseurs sur ce créneau, ce problème semble aujourd'hui moins présent.

Jouer sur la déductibilité des intérêts d'emprunt

Investir en nue-propriété est une autre option, plus exotique toutefois. Cela permet d'acheter avec une décote de l'ordre de 30% un bien. Avant de récupérer la pleine propriété (en général au bout de 10 ans), vous ne percevez aucun loyer. Mais au final, on obtient facilement un rendement de 5 à 6%. Cela intéresse ceux qui ont déjà des revenus fonciers et ne veulent pas payer davantage d'impôts. "Un placement très intéressant en vue de préparer sa retraite", indique Christophe Zeller, directeur général d'IRG Immobilier.

Dans tous les cas, c'est la même fiscalité que pour le foncier qui s'applique. Et, sauf pour la nue-propriété (qui ne rapporte pas de loyers), il faut jouer à fond sur la déductibilité des intérêts d'emprunt. Dans le cas des SCPI, l'idéal est d'acheter ses SCPI 100% à crédit (à l'achat). La mise de fonds est nulle, les remboursements compensés en partie par les loyers et les intérêts d'emprunt déductibles. Au final, le rendement financier, tout compris, peut ainsi doubler pour ceux qui paient de lourds impôts.

 

 

Napoléon

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source: meilleursagents.com

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